Le non-paiement des loyers par les locataires est un problème récurrent pour de nombreux propriétaires. Pour faire face à cette situation, il existe différents recours juridiques permettant de contraindre le locataire à payer ou de mettre fin au bail. Cet article vous présente les principales solutions pour faire valoir vos droits en tant que bailleur.
Les démarches amiables en cas d’impayés de loyer
Avant d’entamer une procédure judiciaire, il est recommandé de privilégier une démarche amiable avec le locataire défaillant. Dans un premier temps, le propriétaire peut envoyer un courrier de relance simple ou recommandé avec accusé de réception, lui rappelant ses obligations et lui demandant de régulariser sa situation. Si cette démarche reste infructueuse, il est possible de solliciter l’aide d’un médiateur pour tenter une conciliation entre les parties.
En cas d’échec des démarches amiables, le bailleur peut faire appel à un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer au locataire. Ce dernier dispose alors d’un délai légal de deux mois pour régler ses dettes avant que le propriétaire ne puisse engager une procédure judiciaire.
La mise en demeure et la demande d’exécution du cautionnement
Lorsque le locataire ne répond pas favorablement aux relances et au commandement de payer, le propriétaire peut mettre en demeure le garant éventuel (caution solidaire) de régler les loyers impayés. Pour cela, il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au garant, lui rappelant ses obligations et lui donnant un délai raisonnable pour s’exécuter.
Si la caution ne règle pas les dettes du locataire dans le délai imparti, le bailleur peut engager une action en justice contre elle. Cette procédure permettra d’obtenir un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision de justice ordonnant à la caution de payer les sommes dues.
La procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion du locataire
En cas de résistance du locataire et de la caution, le propriétaire peut entamer une procédure judiciaire visant à obtenir l’expulsion du locataire. Pour ce faire, il doit saisir le tribunal compétent (tribunal d’instance ou tribunal de proximité) en déposant une requête aux fins d’expulsion.
La décision du juge intervient généralement sous quelques mois et peut prendre différentes formes : ordonnance d’injonction de payer, jugement condamnant le locataire à régulariser sa situation ou prononçant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Le juge peut également accorder des délais supplémentaires au locataire pour qu’il se conforme à ses obligations.
Une fois la décision rendue, le bailleur doit faire signifier le jugement au locataire et à la caution par un huissier de justice. Si le locataire ne se conforme pas à la décision, l’huissier pourra procéder à son expulsion, avec l’aide des forces de l’ordre si nécessaire.
Les aides et recours complémentaires
En cas d’impayés de loyer et de difficultés pour obtenir satisfaction, les propriétaires peuvent également solliciter l’aide d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour les accompagner dans leurs démarches juridiques. Ils peuvent aussi souscrire une assurance loyers impayés afin de se prémunir contre ce risque.
Par ailleurs, il est important de noter que certaines situations particulières permettent aux locataires défaillants de bénéficier d’aides financières ou d’un accompagnement social pour régulariser leur situation : fonds de solidarité pour le logement (FSL), aides au logement (APL, ALF, ALS), etc.
En résumé, face au non-paiement des loyers par un locataire, le propriétaire dispose de plusieurs recours juridiques lui permettant d’obtenir réparation et éventuellement l’expulsion du locataire indélicat. Il est néanmoins conseillé de privilégier les démarches amiables avant d’envisager une action en justice.