Le compromis de vente est un document qui engage le vendeur et l’acheteur ce qui n’est pas le cas pour la promesse de vente. Il signé comme gage que l’acheteur compte acquérir le bien et que le vendeur doit le conserver. Dans certains cas, il est possible d’annuler le compromis de vente ou de réaliser une condition suspensive.
Annulation du compromis de vente par exercice du droit de rétractation
Tout acheteur d’un bien immobilier dispose d’un délai de réflexion pour confirmer son achat. Le Code de la construction et de l’habitation accorde un délai de 10 jours à l’acquéreur pour se rétracter après la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Le délai prend effet à compter du lendemain de la réception du contrat. Il démarre si le contrat inclut les pièces obligatoires et annexes, dont le dossier de diagnostic technique.
L’acheteur peut décider d’exercer son droit de rétractation en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur. Il n’a pas de raison à évoquer. Cette rétractation de l’acquéreur entraîne l’annulation automatique du compromis de vente sans aucune pénalité.
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Annuler le compromis de vente en raison d’une condition suspensive
L’avant-contrat inclut un certain nombre de conditions suspensives. Si l’une d’elles se réalise, l’annulation du compromis de vente est obtenue de plein droit. Les conditions communes intègrent :
- La réalisation d’une vente immobilière préalable par l’acheteur afin d’obtenir les fonds nécessaires,
- L’exercice du droit de préemption par la municipalité,
- La non-obtention d’un permis de construire ou permis étranger,
- La non-obtention d’un prêt immobilier.
Chaque compromis de vente précises les différents critères applicables à chaque condition suspensive. La non-obtention d’un crédit immobilier peut par exemple imposer à l’acheteur des démarches auprès d’un nombre minimal de banques. L’acquéreur peut mentionner dans le contrat le taux d’intérêt maximal auquel il accepte le prêt immobilier.
Annulation du compromis par le vendeur : quelles conséquences ?
Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation pour se désister et annuler le compromis. Ce dernier à l’obligation de mener une transaction à son terme, et doit réfléchir avant de poser sa signature sur l’avant-contrat. S’il désire ne pas se séparer de son bien immobilier, seules deux options s’offrent à lui :
- Demander une résiliation du compromis de vente devant le tribunal judiciaire, surtout l’acheteur a manqué à l’une de ses propres obligations contractuelles comme le versement du dépôt de garantie.
- Négocier la résiliation du compromis de vente à l’amiable avec l’acheteur, contre le remboursement du dépôt de garantie et le versement éventuel d’une indemnisation complémentaire.
La résiliation à l’amiable ne s’opère sans conséquence pour le vendeur. L’indemnisation versée à l’acheteur, il sera redevable des frais engagés par le notaire. Le vendeur peut forcer l’exécution de la vente en saisissant le tribunal judiciaire. La procédure est incertaine, longue et difficilement mise en œuvre.