L’estimation du montant du premier loyer d’une maison ou d’un appartement est une étape importante de la vie d’un propriétaire bailleur.
Un choix initial déterminant et des évolutions encadrées
Un propriétaire de bien immobilier en France est libre de fixer le loyer qu’il désire pour la mise en location d’une maison ou d’un appartement. Seules des exceptions apportent des restrictions avec des plafonds de loyer minimum à ne dépasser. Le but d’un investisseur sera de trouver le meilleur d’obtenir un rendement optimal avec un loyer suffisamment élevé ainsi que la réalité économique de ceux que les futurs locataires sont prêts à payer pour la location de ce type de logement dans cette zone géographique. La phase de calcul du loyer d’une location est incontournable et ne doit pas être pris à la légère :
- Vous ne pourrez pas changer le loyer en cours de bail à votre guise ou encore lors d’un changement d’occupant. La location de départ doit être fixé avec précaution,
- Vous avez des charges à gérer en tant que propriétaire bailleur. Il vous faut donc une rentrée d’argent la plus importante possible pour payer ces frais et essayer de gagner de l’argent.
- Lors du changement de locataire, le bailleur est contraint par l’indice de référence des loyers.
- Si une clause du bail l’autorise, le propriétaire ne pourra augmenter le loyer que dans la limite fixée par celle de l’évolution de l’indice de référence des loyers.
Des plafonds sont parfois imposés par la loi ou un dispositif fiscal
Il est possible que des contraintes soient imposées par des règles particulières selon la situation de votre bien immobilier. Les principales sont les suivantes :
- Cas de dispositif de défiscalisation avec un loyer tempéré : la plupart des dispositifs fiscaux qui proposent des réductions d’impôts demandent en échange de limiter les loyers demandés aux locataires.
- Ville où les loyers sont encadrés par la loi : c’est le cas de la ville de Paris ou Lille.
Il est conseillé de vérifier si vous avez des contraintes de plafonnement pour le prix du loyer de votre logement et si tel est le cas, lesquelles.
Des ajustements à réaliser en fonction des qualités et défauts de votre bien
Les différentes moyennes ne donnent qu’un loyer approximatif. Notez que chaque bien immobilier est unique et il faut considérer les particularités de votre bien immobilier par rapport aux autres biens de surfaces équivalentes et d’ajuster le loyer selon les qualités et les défauts. Le fait d’avoir une terrasse ou un balcon aura un effet profitable sur le loyer qu’il faudra quantifier. Et des particularités de ce genre peuvent être multiples :
- Un espace de stockage,
- La qualité et l’état du logement,
- Un lieu de stationnement,
- Un emplacement de qualité aura une grande côte.
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